“高品質全精裝寫字樓，一成首付。”近日，記者在市場上走訪時發現，位于高新區紫陽大道的新力方項目赫然打出“首付一成”的標語，甚是吸引人。記者得知，原來是該項目為吸引投資客，幫客戶墊資而推出的營銷計劃。業內人士分析稱，此現象的背后，反映的是南昌寫字樓市場的高庫存，以及開發企業因庫存積壓而面臨的資金鏈緊張現象。對此，記者采訪了地產界相關人士。

大量商業寫字樓去化率低于50%

“寫字樓的首付不是50%嗎，怎么變成了一成？”帶著這樣的疑問，記者走進營銷中心。該項目的置業顧問稱，“首付一成”是該項目為推進寫字樓的銷售推出的一項營銷計劃，“客戶購房時首付10%，先辦理按揭，其余的首付部分由我們項目墊資，一年后再向我們付清，這樣可以有效緩解部分投資客首付的資金壓力。”

對此現象，有業內人士表示，目前南昌市場上的寫字樓供應已遠遠大于市場需求，而不少開發企業的資金鏈已經開始出現了緊張狀況。

南昌非住宅市場的庫存到底有多高？

據南昌市房地產信息網統計數據顯示，截至5月31日，南昌市新建商品房可售面積為831萬㎡，其中非住宅部分可售面積為472萬㎡。

記者了解到，去年年底，南昌市商品房庫存面積為793.4萬㎡，其中非住宅庫存面積464.5萬㎡，去化周期為49.4個月；住宅庫存328.9萬㎡，去化周期為六七個月。有業內人士表示，南昌的住宅和非住宅市場，庫存分化已比較嚴重，表現出冰火兩重天的局面。

“目前，市場上商業寫字樓的去化情況普遍不太理想，大量商業寫字樓項目去化率在50%以下，部分項目甚至出現去化停滯的現象。相比市場需求，南昌寫字樓的供應量太大了，供需已經嚴重失衡，這還不包括許多廠區、開發園區的辦公樓。由于整體經濟環境不景氣，公司對寫字樓的需求較少，導致寫字樓大量空置，回報率低，投資寫字樓的投資客減少，寫字樓的銷售遇到巨大瓶頸，去化緩慢。同時，也加大了寫字樓的開發風險。”南昌中原地產分析師諶柯表示。

非住宅同質化競爭較嚴重

中節能江西有限公司綠色建筑事業部副主任徐寧表示，南昌市的非住宅每年的銷量在100萬㎡左右，按這樣的去化速度計算，非住宅的去化周期大約是4年。而相對于住宅市場，除了2008年庫存有些積壓之外，其余時候住宅的庫存一直處于比較良好的狀態，加上今年推出的一系列去庫存政策，對住宅的去化作用更加明顯。

徐寧認為，造成非住宅庫存高度積壓的原因有兩個方面，首先是受經濟大環境的影響，“這兩年宏觀經濟不景氣，不少投資客對非住宅的需求大大減少”；其次是很多開發企業的同質化競爭嚴重，“在前幾年，寫字樓的規劃是扎堆的，同地段、同類型產品的開發造成撞車。南昌的寫字樓庫存，主要積壓在高新區和紅谷灘新區，這兩處的寫字樓占到南昌市場的八成以上。”

“南昌非住宅庫存是在2010年集中爆發出來的，按照當時的發展，規劃了大量的城市綜合體。但在2012年、2013年這段時間里，寫字樓的銷量一直是很不錯的。而隨著時間的推移，寫字樓市場供小于求的狀況慢慢轉變為供需平衡，發展到如今的供大于求，而這種局面還要持續好幾年。”徐寧稱。

明年3月前購買非住宅 可享1%契稅補貼

記者得知，今年3月1日，南昌市政府印發了《關于我市非住宅去庫存的若干措施的通知》，出臺多條措施助力非住宅市場的去庫存，試行時間為1年。

《通知》中指出，允許對已出讓非住宅項目進行調整轉型，并降低非住宅交易和經營成本，對在南昌市城區購買非住宅的，給予買房人所納契稅25%的補貼，刺激商鋪、寫字樓等非住宅去化速度。同時，還適當控制商服用地供應規模，其中包括實行總量控制、分區限制、暫緩辦理征收安置以外的新增村集體產業用房(商務辦公、酒店類)項目審批。此外，政策還鼓勵寫字樓由原來的只售行為，慢慢轉向租售并舉的方式。

“針對非住宅去庫存出臺的相關政策，對市場有一定的促進作用。包括營改增政策的實施，在一定程度上降低了企業的經營成本。”業內人士分析稱，這些政策只是對企業的扶持，但關鍵還得靠企業自身，把握市場需求，促進庫存去化。

聲音

非住宅去庫存期待政策加把力

南昌市一公寓項目——錦繡天地青年城負責人表示，目前公寓產品的庫存確實很大，一方面考驗著開發企業的運營能力，一方面也考驗著政府部門的智慧。“如果在政策層面加大力度，將對非住宅的去庫存起到很大的作用。比如：農民工買房落戶的問題，如果購買公寓或寫字樓也能落戶，將極大刺激這類群體購房的積極性；其次，公寓的水電費、燃氣費等如果能享受跟住宅一樣的標準，也會打消一些購房者的顧慮；當然，最重要的是從銀行信貸政策方面，如果公寓的首付能降到兩成或三成，也將極大刺激購房者。”