1982年11月至1985年12月的37個(gè)月期間，中國(guó)建筑第三工程局一公司在承建深圳國(guó)際貿(mào)易中心大廈時(shí)，創(chuàng)下了三天蓋一層樓的紀(jì)錄，在當(dāng)時(shí)的中國(guó)絕無僅有，史稱“深圳速度”。30多年過去了，這座城市又在創(chuàng)造“深圳高度”：600米、680米、739米、830米，世界最高樓哈利法塔也不過828米。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心的公告顯示，深圳將掛牌出讓位于龍崗區(qū)龍城街道的地塊，總建筑面積為136.45萬(wàn)平方米，使用年限40年，將于12月6日出讓，要求包含建設(shè)一棟600米左右的高層建筑。
作為一線城市中最小的城市，1997平方公里居住著超1800萬(wàn)人口，深圳鐘愛摩天大樓，美國(guó)有線電視新聞網(wǎng)（CNN）曾在7月24日撰文稱，深圳擁有的高樓數(shù)量已超過全美高樓總數(shù)。
對(duì)高層建筑的追逐，夾雜著深圳土地日益稀缺的現(xiàn)實(shí)和城市產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的理想。至2020年，全市可凈增建設(shè)用地將不足3平方公里。
600米700米800米
據(jù)英國(guó)高層建筑與城市居住區(qū)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，去年完工的128座高度在200米以上的建筑70%在中國(guó)，深圳有11座。除了上述龍崗大運(yùn)新城地塊要求建的600米高樓以外，深圳市政府還計(jì)劃在龍崗聯(lián)手房企建設(shè)高680米的布吉塔，延伸深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”，融入TOD開發(fā)理念。
此外，已坐擁地王大廈、京基100等多個(gè)高樓的羅湖區(qū)也在摩拳擦掌。在羅湖區(qū)城市更新局舉辦的“超高層建筑開發(fā)與設(shè)計(jì)技術(shù)交流”講座上，湖貝、蔡屋圍兩大城市更新片區(qū)規(guī)劃逐步清晰，這意味著未來這里將有數(shù)座高層建筑拔地而起。近在眼前的，是京基集團(tuán)計(jì)劃建設(shè)的739米的高樓——H700深圳塔，華潤(rùn)置地計(jì)劃建設(shè)的830米的湖貝塔。
擁有“第一高”頭銜，是一筆巨大的無形資產(chǎn)，對(duì)于招商、經(jīng)營(yíng)，乃至行業(yè)地位至關(guān)重要，并直接帶動(dòng)租金上漲、觀光旅游、綜合開發(fā)。
戴德梁行華南區(qū)寫字樓部、企業(yè)顧問服務(wù)部主管及高級(jí)董事羅進(jìn)良分析指出：“深圳土地非常稀缺，GDP與廣州相當(dāng)，城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力發(fā)展必然催生大量商務(wù)需求。”
“摩天大樓是城市空間拓展的一種有效方式，可以釋放更多地面公共廣場(chǎng)空間，既改善城市舒適度，又提升城市土地集約利用。”羅進(jìn)良表示。
深圳房地產(chǎn)高級(jí)研究員李宇嘉看法類似，“摩天大樓是區(qū)域功能改善和復(fù)合功能完善的顯著標(biāo)志，也是區(qū)域宣傳名片，吸引區(qū)域外的人進(jìn)來，對(duì)房?jī)r(jià)有帶動(dòng)作用。現(xiàn)在不管是開發(fā)商還是政府，在貨幣泛濫、利率水平不斷創(chuàng)新低的情況下，對(duì)打造摩天大樓都有強(qiáng)烈的開發(fā)投資熱情。”
金融產(chǎn)業(yè)筑巢 創(chuàng)交易紀(jì)錄
摩天大樓拔地而起的背后是深圳不斷完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以及調(diào)整片區(qū)的定位建設(shè)。
作為創(chuàng)新之城，金融與科技融合一直是深圳發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ柚萍纪苿?dòng)金融創(chuàng)新，深圳涌現(xiàn)出平安金融科技、微眾銀行、招聯(lián)金融等一大批金融科技公司。據(jù)深圳市金融辦提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，深圳法人金融機(jī)構(gòu)總計(jì)173家，當(dāng)年新引進(jìn)13家。
這些金融機(jī)構(gòu)往往選擇摩天大樓入駐。2015年11月，華夏人壽花費(fèi)20億元買下京基濱河時(shí)代大廈高區(qū)10層物業(yè)，是深圳樓市30年來大宗成交紀(jì)錄第二名。2016年，太平洋壽險(xiǎn)以近25億元買入深業(yè)上城產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈的14層樓。同年，深圳首家臺(tái)資法人銀行玉山銀行買下深圳前海CBD的卓越前海壹號(hào)5層樓。
戴德梁行報(bào)告指出，金融及科技類企業(yè)仍為寫字樓需求最活躍的客戶。
高力國(guó)際深圳辦公樓服務(wù)部主管周之惠表示，“從一線城市來看，摩天大樓是進(jìn)步指標(biāo)。從城市發(fā)展角度來說，深圳已向精細(xì)化轉(zhuǎn)型。未來龍崗、龍華所引進(jìn)的企業(yè)，可能不是以金融、科技產(chǎn)業(yè)為主，但低租金會(huì)吸引一些剛起步的公司進(jìn)入，甚至是原本在市中心但是無法承受高租金而被迫外移的企業(yè)。”
深圳如今第一高樓平安金融中心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)相關(guān)人士表示：“平安金融中心的投資收益率已經(jīng)實(shí)現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的目標(biāo)，未來仍有望繼續(xù)增長(zhǎng)。金融產(chǎn)業(yè)所帶來的資金力量會(huì)持續(xù)壯大，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，吸引高端酒店餐飲業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向深圳的核心商圈集中。這種多產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的勢(shì)頭，會(huì)不斷完善深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。更重要的是，這比單一產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更能適應(yīng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。”
空置率上升超過北上廣
深圳摩天大樓主要以商業(yè)辦公為主，其光鮮背后是高運(yùn)營(yíng)成本和增量迅速帶來的租售問題。
近兩年來，深圳后海、前海和福田中心區(qū)大批寫字樓建成入市，致使租賃市場(chǎng)承壓嚴(yán)重，寫字樓空置率上升，租金增長(zhǎng)也較為緩慢。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，深圳第三季度共有6個(gè)甲級(jí)寫字樓竣工交付，新增供應(yīng)約65萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)高位持續(xù)。全市甲級(jí)寫字樓存量升至409萬(wàn)平方米，吸納量錄得85573平方米，空置率為12.7%。
據(jù)高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年末，深圳寫字樓新增供應(yīng)將達(dá)到143萬(wàn)平方米，約占去年總存量的三分之一，位于歷史高位。其中福田的新增供應(yīng)累計(jì)可達(dá)99萬(wàn)平方米，占2017年新增供應(yīng)的69%，預(yù)計(jì)南山和前海的大量新增供應(yīng)將帶動(dòng)全市空置率在2019年攀升至近29%的歷史高位，這個(gè)數(shù)字超過了北京、上海和廣州。
周之惠表示：“短期內(nèi)寫字樓空置率會(huì)走高，租戶進(jìn)場(chǎng)還要裝修，招租不會(huì)那么快就消化。以往空置率大概為20%，年底會(huì)達(dá)到30%。我們預(yù)計(jì)接下來三年空置率都會(huì)在30%。開發(fā)商愿意蓋摩天大樓也是一種名片宣傳作用。正常來說招租大到80%至少需要兩年，租戶結(jié)構(gòu)，租金收益，還有出租速度三者不能全得，一定要有所偏重，加上現(xiàn)在土地獲取價(jià)格高、建設(shè)成本高，摩天大樓5年達(dá)到收益平衡已經(jīng)非常樂觀。”
曾經(jīng)第一高樓京基100運(yùn)營(yíng)人士表示：“目前來看，我們運(yùn)營(yíng)情況良好，寫字樓租金雖然較高，但是空置率維持在低水平。除了直接出租，還有打包代理出租。此外，我們有商場(chǎng)和五星級(jí)酒店，能帶來穩(wěn)定的人流和收入，所以摩天大樓雖然達(dá)到好的收益雖然周期較長(zhǎng)，但是有了好的經(jīng)營(yíng)，這并不是問題。”
