明年的房地產(chǎn)至少會(huì)有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

1、頂級(jí)的調(diào)控不會(huì)再追加

自2016年以來，先是采取五限等短期措施遏制住房價(jià)，再是通過大規(guī)模增加土地和住房供應(yīng)，同時(shí)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，逐漸扭轉(zhuǎn)購房市場的供需失衡在狀態(tài)。

從2017年開始，房地產(chǎn)的短板——租房，開始被重視。從高層到地方，圍繞租房的各種措施和制度密集推出。

其實(shí)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控早從2016年就已展開，只不過到2018年下半年終于取得一些階段性成果。

從今年直接提及房地產(chǎn)只有70多個(gè)字，且放在“民生”的部分，就可以看出，只是簡單重提了一下總體戰(zhàn)略。也就是說，該做的，能做的都已經(jīng)做了，頂級(jí)的調(diào)控不會(huì)再追加，目前需要的是爭取時(shí)間。

2、金融層面，圍繞央行做一些微刺激，定向刺激

無論是TMLF，還是支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資，增加企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其實(shí)都是去杠桿的一種體現(xiàn)。關(guān)于去杠桿，最新的動(dòng)向是總體“穩(wěn)杠桿”，并持續(xù)推進(jìn)“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。

簡單說，只要你目的比較合理，我都會(huì)支持你融資，那么這個(gè)目的是否合理，其實(shí)存在很大的運(yùn)作空間的。我在之前的文章中其實(shí)都提過了，現(xiàn)在排名前20的房企，業(yè)務(wù)都非常多元化，所謂“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”也都全方位介入。

至于個(gè)人住房貸款這一塊，早就已經(jīng)放松了，最明顯的是放貸周期明顯縮短，上半年，很多人的貸款排隊(duì)要1個(gè)月以上，最困難的時(shí)候長達(dá)3個(gè)月；而現(xiàn)在，只要你手續(xù)齊全，5個(gè)工作日就能搞定。

其次是房貸利率已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月停漲，而且已經(jīng)表現(xiàn)出下行的趨勢。目前已經(jīng)有六七個(gè)城市的首套房貸款利率已經(jīng)松動(dòng)。

3、房地產(chǎn)稅依然難以落地

年底這段時(shí)間，有消息說房地產(chǎn)稅明天有可能推出，但是現(xiàn)在來看，很難了。一旦正式走立法程序，就得持續(xù)推下去，3-5年就有可能落地。按照計(jì)劃，各個(gè)城市有很大自主權(quán)，而一二線城市愿望是比較低的，三四線城市會(huì)走在前面。但現(xiàn)在的問題是，市場有下行的壓力，特別是三四線城市，3-5年后，基本就被打回原形了，樓市會(huì)非常艱難。

從這次釋放出來的信號(hào)來看，高層對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)的狀態(tài)總體是滿意的，任何大力度的刺激或者加壓都會(huì)非常審慎。

4、地方城市明年一定會(huì)輪番上頭條

元旦前這幾天，已經(jīng)不少城市嘗試微刺激，包括降低社保年限，取消二手房限售，放開一部分商住房銷售等。

這一切跟房地產(chǎn)輪動(dòng)效應(yīng)有很大關(guān)系。從2016年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)輪動(dòng)已經(jīng)完成了一輪周期，從一線爆發(fā)到二線，再到三四線，需求和資金一級(jí)一級(jí)的下沉。目前資金和需求正嘗試從三四線回歸，但這顯然不是地方城市愿意看到的。

只要不越紅線，小城市都會(huì)主動(dòng)積極去嘗試。所以我預(yù)計(jì)地方城市明年一定會(huì)輪番上頭條。

借助這些微刺激，中小城市的房價(jià)大概率是能穩(wěn)住的，但我仍然需要提醒，房地產(chǎn)要看真需求和假需求，看長期需求和中短期需求。三四線城市的頻繁微刺激，正是力圖抓住中短期需求，為自己續(xù)命，但無法扭轉(zhuǎn)根本大勢。PSL注定要退出，人口注定要離開，這是大勢。

至于明年的房價(jià)走勢，其實(shí)我在之前的文章中已經(jīng)分析過了，總體來說，三四線仍然會(huì)保持交替上漲；至于一線城市，新房有望微漲，而二手房則會(huì)繼續(xù)趴窩；二線城市壓力會(huì)稍大，不排除通過微刺激來提振市場信心。

這種行情，對(duì)剛需是有利的，對(duì)炒房客來說，則是一種煎熬，橫盤即跌。

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