共享單車、共享汽車、共享充電寶、共享雨傘……共享之風越刮越烈，這次則是升級版共享辦公室將落地廣州CBD。統計顯示，廣州未來3年增逾100萬平方米甲級寫字樓，有百億級金礦待開發。但調查顯示，企業話事權逐漸向80后、90后轉移，傳統物業運營方式跟不上白領新需求，如缺乏網絡、彈性上班、社交、個性定制等服務。共享則成為寫字樓創新抓手。

　　廣州日報全媒體記者劉幸

　　隨著廣州城市的發展，未來幾年甲級寫字樓不再是天河北、珠江新城獨霸天下。根據統計數據，2018年后，廣州新增寫字樓供應將主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年廣州甲級寫字樓新增供應預計均將超過100萬平方米（含自用）。至2021年，廣州甲級寫字樓存量預計較2016年末增長超70%。

　　廣州珠江新城、琶洲、金融城“一江三帶”商務區格局將形成，寫字樓市場的整體格局正迎來又一次改變。2017年年中，廣州核心商圈甲級寫字樓市場平均租金錄得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金繼續引領全市；備受市場看好的琶洲板塊租金漲幅則領先其他商務區。

　　2017年上半年，金融、TMT、專業服務行業繼續成為琶洲等地新寫字樓吸納主力。戴德梁行數據顯示，上半年辦公面積擴張的企業中，金融類占比36%，TMT占比31%，專業服務占比21%。

　　變化：80后、90后更青睞共享辦公

　　天河北寫字樓中，頂級寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉型升級面臨的壓力。怡城物業副總經理寧衛強告訴記者，調查眾多入駐廣州CBD的企業發現，企業話事權正逐漸向80后、90后移交，他們作為受益于移動互聯網的一代，思維邏輯、行為方式等與上一代有顯著不同。

　　如基于成本原因，多數物管提供標準化服務；但80后、90后喜歡彈性工作時間，IT行業加班就成常態。同時，80后、90后也不喜歡開長會。調查發現，寫字樓會議室使用率越來越低，對于物業所有者來說，收益降低，對于承租者來說，成本增加。另一方面，隨著共享辦公理念的興起，更多白領喜歡如聯合辦公、共享咖啡廳、共享會議室等共享概念的產品。

　　因此，越秀房地產信托基金旗下維多利廣場、城建大廈、財富廣場、越秀新都會等寫字樓就決定建立智慧云服務平臺、產品服務定制平臺、資源鏈接平臺、泛娛樂社交平臺等四大服務平臺，推出升級版的共享辦公模式。比如物業管理方通過大數據分析決定由若干企業共享1個會議室，白領通過平臺預約就能用。

　　舊寫字樓配套不夠

　　共享咖啡室讓洽談更輕松

　　共享辦公是否有必要呢？易方達基金系統研發部總經理王從德表示相當期待，他告訴記者，在城建大廈辦公已16年，感覺服務很好，就是周邊共享配套少。其所在IT團隊很多程序員，平時加班與周末培訓的需求量很大，CBD吃飯成難題，若有一個更大的共享飯堂，員工就不用走遠路出去吃飯。

　　80后、90后辦公，往往需要頻繁交流，類似咖啡室這樣小而美的商務洽談室顯得很有必要，目前天河北與珠江新城都相對缺少共享咖啡室。王從德稱，體驗發現，相比辦公室冷冰冰的討價還價，在共享咖啡室聊天無疑更加輕松。

　　舊模式會議室錯配

　　共享會議室能降低企業成本

　　以會議室為例，王從德稱，對于200人的團隊來說，長期租大的會議室太浪費，在平時多數是2~3人、5~7人、10~30人開會。但每到開年會或大的培訓時，可能需要100~200人的會議室，這些活動往往要到酒店一次性租，租金昂貴。而在共享理念下，若有一個大會議室，通過提前預約，每年使用10次以內，則團隊很有需求，可以降成本。

　　財富廣場上班的星藝裝飾負責人劉女士也對共享會議室表示期待，每當周末或節假日，前來其企業咨詢裝修的顧客就特別多，VIP會議室往往不夠用。劉女士稱，若共享會議室落地，企業會在周末、節假日選擇，節省自身成本，也增加物業管理方的收入。

　　專家：大房企或加入共享寫字樓行列

　　廣東省物業管理行業協會執行會長李健輝表示，物業管理是一個百億級金礦，共享辦公的運營模式在國外已經有了，如在英國，其參觀過一個有6萬平方米共享辦公的寫字樓，其中會議室、打印機、傳真機、咖啡室均是有償共享，物業企業能根據不同規格的會議出租不同大小的空間，甚至有點對點禮儀、同聲傳譯等服務，成了由共享理念延伸、升級出來的增加服務收入。

　　目前來看，在中國，物業經營管理企業的收入大頭是租金，多種經營收入未占大頭。未來中國商業寫字樓的發展趨勢是，不動產管理資產證券化，物業租金占比或降至50%以下。

　　在全國百強物業企業中，廣東省占比份額26.44%，過去幾年，中小房產物業管理企業在退出，而以萬科、保利、恒大、碧桂園等代表的大型房企均在進入物業管理領域，預計未來該行業集中度會進一步提升，理念、服務、標準創新將成為寫字樓運營競爭的有效手段。